Onderzoek wijst uit dat wonen in hoge dichtheden kansen biedt voor Nederland

Jos Melchers, directeur Gebiedsontwikkeling gemeente Rotterdam: ‘In Rotterdam hebben we als gemeente veel aandacht voor de leefbaarheid van de stad. We werken bijvoorbeeld intensief aan het neerzetten van een kwalitatief groene omgeving met het programma ‘De rivier als getijdenpark’. Hiermee leggen we samen met partners in de Rotterdamse regio de komende jaren langs o.a. de Nieuwe Maas parkgebieden aan. En met het project Stadionpark zetten we actief in op het toevoegen van voorzieningen, vergroening en een flinke upgrade van het openbaar vervoer naar en op Zuid. Dat AM hun kennis uit de studie ‘Is the sky the limit?’ met ons deelt, vind ik zeer waardevol. Markt en overheid zorgen er samen voor dat Rotterdam een plek is waar je heerlijk woont.’

Historische opgave in binnenstedelijk gebied

Op dit moment ligt de nadruk bij beleidsmakers op het binnenstedelijk bouwen om het schaarse groen aan de randen van de stad te sparen. Als gevolg hiervan is er voor de huisvestingsopgave een duidelijke focus: bouwen in hoge dichtheden en meer mensen op hetzelfde oppervlak laten wonen.

Voor AM, als stad- en gebiedmaker, volop actief in stedelijke verdichting en transformatie, rijzen daarmee als vanzelf enkele belangrijke vragen. Wat maakt wonen in gebieden met een hoge dichtheid aantrekkelijk? Waar moeten we rekening mee houden als we een gebied in hoge dichtheid gaan ontwikkelen? En in hoeverre bepaalt de ruimtelijke stedenbouwkundige structuur van een dichtbebouwd gebied de mate van aantrekkelijkheid van dit betreffende gebied?

De studie Is the sky the limit? bestaat uit drie onderdelen

Deze studie, in de reeks ‘Woningmarkt in zicht’, bestaat uit drie onderdelen. Het eerste onderdeel is een theoretische studie naar stedenbouwkundige structuren bij hoge dichtheden, inclusief best practices uit Vancouver en Londen. Het tweede deel is een hedonische prijsanalyse van de relatie tussen ruimtelijke structuur en woningprijzen, inclusief gesprekken met bewoners van relevante buurten. Dit is een een economische waarderingsmethode waarbij wordt uitgegaan van de veronderstelling dat natuur- en/of milieukwaliteit een van de vele factoren is, die de waarde van een marktgoed bepalen. En het laatste deel is een analyse van de wijze waarop AM omgaat met deze opgave in twee recente, grote binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen (Bajes Kwartier in Amsterdam en Merwede in Utrecht).

De belangrijkste conclusies van het onderzoek

Op basis van studie, succesvolle voorbeelden uit het buitenland, een prijsanalyse en gesprekken met buurtbewoners, trekt AM de volgende conclusies:

• de best practices Joyce-Collingwood (Vancouver) en East Village (Londen) zijn voorbeelden van hoge bebouwing met veel openbare ruimte. Ze scoren beide goed onder bewoners vanwege het ruime openbare groen, de vele plekken voor ontmoetingen en goede (openbaar) vervoersmogelijkheden;
• prijsanalyse in enkele Nederlandse wijken met hoge dichtheden wijst uit dat de ruimtelijke structuur niet van doorslaggevend belang is voor de woningprijzen in buurten met een hoge woningdichtheid. Meer invloed hebben woning- en omgevingskenmerken zoals voorzieningen, de hoeveelheid openbare ruimte en bereikbaarheid;
• bewoners van Nederlandse wijken met hoge dichtheden hechten vooral belang aan de hoeveelheid, de bereikbaarheid en de kwaliteit van het groen, de mogelijkheid tot sociale interactie en de bereikbaarheid met auto en OV;
• gebieds- en vastgoedontwikkelaars hebben de kans invloed uit te oefenen op de aantrekkelijkheid van gebieden met hoge dichtheden, door aandacht te schenken aan aspecten als de inrichting van de openbare ruimte, de gebouwvormen en -hoogte, vormen van mobiliteit, voorzieningen en mogelijkheden voor werk en sociale interactie;
• het verdient aanbeveling om bij gebiedsontwikkeling na te denken over vragen als: hoe kunnen we de openbare ruimte zo vormgeven dat mensen elkaar kunnen ontmoeten en zich veilig voelen? Hoe kunnen we de bewoners en bezoekers zich verbonden laten voelen met de plek? Welke voorzieningen passen bij de doelgroepen die in het gebied wonen en verblijven? Hoe gaan de mensen zich verplaatsen, nu en in de toekomst?

Het volledige onderzoek is hier te lezen.

Nadere informatie: AM, afdeling in- en externe communicatie, (030) 609 72 22, communicatie@am.nl.